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三点告诉你2022年要不要在深圳买房
发布日期:2022-01-25 05:40   来源:未知   阅读:

  首先是政策信号,前两年政策对于房地产一直在打补丁,去风险,比如针对开发商的三道红线和针对购房者的各种限购限贷措施,期间没有任何一次利好放松,即使有些扛不住的地方zf,做了些边际放松的动作,但要不就是不痛不痒要不就是不知迫于哪(那)方面的压力第二天就撤回,这补丁在没有对冲的效应下越打越厚,时隔接近两年,在后疫情时代,国家财力失去了一部分房地产的活力和注水,虽然整体没有出现大问题,但是疫情的结束没有时间表和消耗,重拾房地产行业的信心以提振经济估计也就在日程表上了。

  重拾房地产行业信心当然不是为了刺激房地产再来一次2015年之后的行情,而是会循序渐进安排,这个大家也许都有感觉,之前也有很多调控政策,但是每一次释放的利好都是重磅级的,超越了调控的能量,所以以后重磅级的利好估计都会拆分成几部分逐步释放。今年的主基调预计是对之前政策层面上的偏差纠偏,今年大概率会在原有政策基础上再做适当调整,预计是出更多原有政策的相关细则来调整,所以认为今年会出重磅政策刺激房地产市场的人也可以歇歇了,起码我不认同这个观点。

  在原有政策调整并且有利于市场的基础上,要不要抄底买房?我认为不着急买房自用的朋友还可以再观望一下,但这种观望绝不是碰到好房子好价格也还观望,这种还是要区别一下。投资房产今年还可以观望的逻辑是:

  比如前两天央行最新公布,LPR1年期和5年期品种利率均下调,但下调幅度十分有限,我就不拿上一次下调来做对比。

  直接举例:以100万贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款来计算,在利率调整前(LPR为4.65%),月供额为5156元。而此次利率调整后,LPR为4.60%,此时月供额为5126元。

  看到了吗,100万的贷款金额,才少了30元,是的,一个月省出了我一天的烟钱,一年省了我外出吃一顿的饭钱,对于刚需来说都是不痛不痒,恰恰刚需对于这块支出来说是最为敏感的,所以接下来,今年还会有第二次第三次的下调动作,但幅度都不大,也就是原本可能一次都可以下调到位的幅度,分成了三次,四次,掩盖了水花,怕你们又兴冲冲的解读成利好搞投机,机机复机机,就是要按住你们这种想法。

  然后是政策底,政策底并不是抄底买房的信号,目前来说是这一阶段的政策常态,在没有新的政策出台之前,原有政策将会一直规范着房地产市场的运转,而原有政策恰恰是最近五年来甚至更长时间里最严厉的政策啊,这怎么会是抄底买房的信号呢?那些告诉你要抄底买房的大v们也没告诉你要买哪里,如果你没认清楚买房投资赚钱的逻辑,没有做好规划冒然冲进去,很有可能就套住了,这一套,可能就是你人生的一道坎,可能是几年,可能是十年,明年今日,你一定后悔你现在做的决定。

  这第2点就是房产的流动性已经大不如前,一是对于购房者信心的修复需要一段时间,在不明显刺激房地产市场的基础上,不是一年两年就能修复的,不是有句话吗,一朝被蛇咬,十年怕井绳,房产的变现能力有限,不能和炒股一样,今天买明天就能卖,现如今的房产在各地限售政策的限制下,最起码也是要持有五年左右时间,这两年很多人买的深圳新房,持有时间基本是五年以上了。首批海南省优秀科技创新创业人才奖人选名单公示,而在投资房产这件事情上,横盘和不能变现是其中两大忌。最起码没有明显利好前可以先观望下,长期看好深圳楼市也要避免踩坑,深圳再也不是买哪哪涨的城市了。

  第3点说说深圳的供应量,我一直是这样的观点,深圳的房价涨太多首先不是供应少的问题,说供应少都是转移矛盾,要解决房价问题先解决以下问题,首先是钱太多(热钱和杠杆),和购房可操作性太强的问题,这其中还包括xqf的问题。2015年之前供应量很多吗?怎么没涨成这个样?这两年的政策都在打这些方面的补丁。

  深圳本身面积是不大,福田没有供应你可以买龙华,罗湖没有供应你可以买龙岗,南山没有供应你可以买宝安,市区没有供应你可以买光明,沙井,龙岗,坪山,特别是今年龙岗和坪山开通了地铁14号线快线直达福田,刚需这样买通勤时间都不会拉开太大,深圳最没有供应量的是豪宅,什么样的叫深圳豪宅,是深圳湾,华侨城,香蜜湖这样占据着城市核心配套的豪宅片区,深圳购买力太强,太多有钱人想买这种豪宅了,但深圳豪宅的供应是不够的,自然价格就涨上去了,一些伪豪宅也接手了这部分需求。

  在一二手房价格有倒挂的情况下,看供应量这个数据可以使我们买到性价比不错的房子,住建局网站每个季度都会贴出即将入市的楼盘,而我们整理了今年全年计划入市的楼盘表,感兴趣的购房者可以私聊后台领取。

  新房的供应量直接影响二手房,在2021年除了一二手房价格倒挂还有一个最重要的因素是政府指导价导致了购买力都转移去了新房,因为新房可以按照实际价格去评估贷款,二手房银行跟进指导价去做评估贷款,成交一片惨淡。

  2021年1月11日,深圳市规自局发布了存量住宅项目清单。存量住宅项目537个,包含普通商品房356个,龙岗供应量排名第一有103个,其次是光明86个,还有就是宝安84个,龙华73个,南山53个,福田30个,盐田25个,大鹏24个,罗湖22个。投资龙岗和光明的都需要注意了,投资这事就得看下供应量,核心位置的凤凰城,大运,龙岗中心城多多少少还可以买,其他区域的建议都要买靠近地铁口和商圈附近,不然就要被套住了。

  罗湖为什么供应最少?是不是可以买罗湖?罗湖本身就是老牌中心区,土地资源开发殆尽,供应少在所难免,越往后罗湖越依赖城市更新。短期内还不能买罗湖,除非刚需上车小户型可以选择罗湖一些地理位置好一些的,这种小户型比南山,宝安的小户型性价比都高,如果你一千万买罗湖,那是完全没有必要的。

  刚需在这一年尽可以去看房买房了,但不要用抄底的思维去买房,这种思维买不到房子,同时也不要贪房子便宜就去买,很多房子便宜买便宜卖。真正的好房子业主都舍不得降价,真正适合自己的房子都会超出预算。祝大家在今年都买到好房!

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